DEMANDE D'ÉVALUATION

C’est décidé: vous vous dites "Je veux vendre ma maison !" Nous effectuerons une évaluation de la valeur marchande de votre propriété, et ce, tout à fait gratuitement. Ce document vous aidera à prendre une décision plus facilement.

Conseils

LA MISE À PART DE L'ARGENT

De plus en plus, les investisseurs internationaux résidant à l'extérieur du Canada utilisent internet pour la recherche de propriétés d'investissement. Ces gens font de la recherche sur internet, mais ultimement finissent toujours par nous contacter afin d'obtenir plus d'informations.

Il est assez simple de transiger au Canada par l'entremise du Courtier immobilier Vendirect.

Il y a quelques règles à suivre qu’il faut absolument suivre attentivement, afin de s’assurer d’une transaction exempte de problématiques.

Saviez-vous que les intérêts hypothécaires d'une nouvelle résidence personnelle sont déductibles de vos revenus?

C'est chose possible pour un travailleur autonome qui n'est pas incorporé. Ceci fait suite à la décision de la Cour suprême du Canada et jumelée à une position administrative de Revenu Canada, ces travailleurs peuvent utiliser la dite technique de la « mise à part de l'argent » et ainsi convertir les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle non déductibles, en intérêts déductibles.

Vous voulez des chiffres ?

En faisant quelques calculs, vous pourriez constater qu'une personne ayant choisi d'amortir une hypothèque résidentielle de 150 000 $ (avec un taux moyen de 6%) avec un amortissement de 20 ans, pourra faire une déduction de ses revenus un montant de 106 388 $ au fil des ans.

Basé sur un taux d'imposition de 45%, une personne sera éventuellement plus riche de 47 875$ après impôts. De plus, cette stratégie a un coût d'utilisation qui varie de très faible à nul! Alors, il faudrait peut-être prendre le temps de consulter le Courtier Vendirect.

Le principe semble bien, mais au fond… c'est quoi la mise à part de l'argent?

Normalement un travailleur autonome non incorporé utilise ses revenus bruts (son chiffre d'affaires) pour défrayer ses dépenses d'opérations courantes. Ainsi, il finance ses dépenses personnelles telles que l'hypothèque de sa résidence.

Lorsqu'on utilise la technique de la « mise à part de l'argent », cette même personne utilisera le revenu brut provenant de son entreprise pour accélérer les paiements de de son hypothèque personnelle et financera 100% de ses dépenses d'opérations. Ce faisant, il transforme au fur et à mesure les intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour des fins d'affaires).

Vous voulez un exemple... voici Marc

Marc est un travailleur autonome qui ne s'est jamais incorporé et dans le cadre de sa profession, il occasionne 75 000$ de dépenses d'affaire (salaires, fournitures, loyer, etc.). Ces dépenses sont déboursées à même ses revenus bruts de 200 000$ de sa profession. De plus, Marc viens d'acquérir une nouvelle demeure pour laquelle il aura une hypothèque de 150 000$.

Lorsque la technique de la mise à part de l'argent sera en place, Marc effectuera un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle avec la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d'affaires.

Par la suite, l'institution financière va permettre à Marc d'utiliser une marge de crédit hypothécaire correspondant au montant du versement hypothécaire additionnel qu'il a effectué. Ainsi, Marc pourra à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses courantes d'affaires.

Marc peut alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté, puisque les montants empruntés sur sa marge de crédit hypothécaire le seront pour des fins d'affaires. Il transforme donc les intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Marc prendra 2 ans pour transformer complètement son hypothèque de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, et ce puisqu'il a des dépenses d'affaires de 75 000$ par année. Il rend ainsi les intérêts de la dette, déductibles pour toute la durée de vie restante.

C'est avec cette technique légale que Marc a récupéré plus de 47 875$ net d'impôt!

Et dans le cas d'un salarié possédant un immeuble à revenus ?

Tout comme un travailleur autonome, un salarié qui acquiert ou possède un immeuble à revenus, peut utiliser une version différente de la mise à part de l'argent. Ceci, afin de transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle, en intérêts déductibles.

Dans une telle situation et afin d'effectuer un versement hypothécaire additionnel sur sa résidence personnelle, une personne n'aura alors qu'à utiliser la portion de ses entrées d'argent de loyer qui aurait habituellement servi à payer les dépenses d'opérations de l'immeuble de locataires (taxes, entretien, assurances, versements hypothécaires, etc.) Et tout comme Marc dans l'exemple du travailleur autonome, la personne utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les dépenses courantes de son immeuble à revenus, et ce, une fois ce versement supplémentaire effectué.

De ce fait, puisque les montants empruntés sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été à des fins d'affaires, il aura transformé graduellement des intérêts non déductibles (l'hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (la marge de crédit pour fins d'affaires).

Quelques bonnes recommandations

Puisqu'il existe plusieurs stratégies de planification visant à utiliser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l'argent, consultez votre courtier immobilier Vendirect. Ce dernier saura mettre en place une stratégie adaptée à vos besoins spédifiques, tenant compte, entre autres, des aspects suivants :

· Les règles spécifiques entourant le partage du patrimoine familial;

· Les dépenses à caractère personnel et celles d'affaires (exemple : automobile);

· La TVQ et la TPS perçues sur vos ventes dans un cadre professionnel;

· La situation où les conjoints sont des co-propriétaires;

· Etc...

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INVESTISSEUR INTERNATIONAL

De plus en plus, les investisseurs internationaux résidant à l'extérieur du Canada utilisent internet pour la recherche de propriétés d'investissement. Ces gens font de la recherche sur internet, mais ultimement finissent toujours par nous contacter afin d'obtenir plus d'informations.

Il est assez simple de transiger au Canada par l'entremise du Courtier immobilier Vendirect.

Il y a quelques règles à suivre qu’il faut absolument suivre attentivement, afin de s’assurer d’une transaction exempte de problématiques.

- Obtenir une lettre de référence de votre institution financière dans votre pays. Ce document sera exigé pour l’étape suivante.

- Ouvrir un compte bancaire dans une institution financière canadienne. Vous devez être présent afin de compléter cette étape.

- Obtenir le transfert de l’institution financière dans votre pays, jusqu’au compte canadien nouvellement ouvert. Ce transfert d’argent propre doit correspondre à un minimum de 35% de la valeur de la propriété pour laquelle vous désirez faire l’acquisition.

- Remplir une Promesse d’Achat sur une propriété, qui devra être acceptée par le vendeur.

- Obtenir un financement hypothécaire pour la propriété convoitée. Vous serez accompagnée par vôtre courtier Vendirect, afin de vous soutenir dans ce processus quelque peu complexe. (Ce délai pourrait prendre environ 2 semaines)

- Demander une inspection en bâtiment sur la propriété. Cette étape est primordiale, afin de s’assurer de l’état de la propriété. L’acceptation du résultat fera en sorte que les conditions d’achats soient levés.

- La dernière étape avant de devenir propriétaire de votre nouvelle propriété... vous devrez signer l’acte de vente en personne ou en désignant une personne par procuration qui le fera à votre place

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RÉGIME D'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (RAP)

En immobilier, il est important de connaître le RAP ou le régime d'accession à la propriété.

Voici quelques informations pertinentes afin de vous y préparer:

Le RAP vous permet de profiter de vos actifs !

Le (RAP) ou Régime d'Accession à la Propriété est un programme gouvernemental qui donne un avantages non imposable aux nouveaux acheteurs. Il leur permet d'accéder à l'autonomie financière. Ainsi, vous pourriez devenir propriétaires d'une première propriété en optant pour un (REER) ou Régime Enregistré d'Épargne-Retraite.

Est-ce que le RAP convient à ma situation ?

La plupart des foyers peuvent en bénéficier. Avec le RAP, vous pourriez concrétiser votre rêve de devenir propriétaire tout en vous donnant la chance d'épargner en remboursement d'impôt, des milliers de dollars. Pour des conjoints de fait qui travaillent, ce remboursement pourrait se chiffrer entre 10 000$ et 25 000$. Il s'agit d'un montant amplement suffisant pour s'assurer l'achat d'une première maison. Le RAP permet à chaque personne de retirer jusqu'à 25 000$ de leur régime enregistré d'épargne-retraite. Ce montant est non imposable lorsqu'il est utiliser dans le but d'acquérir une propriété.

Qu'arrive-t-il si je n'ai jamais contribué à un REÉR ?

Il est toujours possible de profiter du Régime d'accession à la propriété, veuillez simplement vérifier quels sont vos cotisation non utilisés à un REÉR. Ces montants sont accumulés pour contribuer à un REÉR, lorsque vous avez gagné ou avez déjà retiré un revenu.

Plus vous contribuer à votre REÉR, plus importants sont vos remboursement d'impôts !

« Je ne dispose pas d'argent sous la main pour contribuer à mon REER » Que puis-je faire ?

Il est très facile d'investir jusqu'à 25 000$ dans votre compte REÉR, car toutes les contributions non effectuées depuis 1991 peuvent être récupérées et elles sont déductibles. De plus, vous pourriez demander un prêt REÉR de 90 jours à votre institution financière, ainsi vous aurez un montant que vous pourrez utiliser pour l'achat et avec votre retour d'impôts vous pourrez rembourser une partie de ce prêt. Ainsi, vous obtenez votre déduction fiscale en toute légalité. Par la suite, vous devrez rembourser dans les 15 prochaines années le montant retiré de votre REÉR, et ce, sans intérêt. Il s'agit d'une pratique simple, et les résultats sont formidables !

Comment obtenir plus d'information au sujet du RAP ?

Consultez le Courtier Vendirect ici : il possède une formation universitaire en administration et saura vous aiguiller dans vos démarches d'acquisition d'une maison. De plus, il vous fournira des brochures et renseignements sur ce généreux programme gouvernemental.

Témoignages d'acheteurs qui ont utiliser le RAP ?

« Jamais nous pensions pouvoir nous qualifier pour l'achat d'une maison à Montréal. Cependant, notre curiosité nous a poussé à s'informer auprès de Monsieur Vendette quant au programme RAP. À notre grande surprise, nous avons constaté que vous étions éligible à une déduction d'impôts de 25 000$ chaque avec ce programme. Nous avons fait l'acquisition d'une maison de ville de 354 000$ … Grâce au Courtier Vendirect, nous sommes d'heureux nouveaux propriétaire.»

M. Yves Bastien et Mme Julie Robitaille

« Nous avons fait une pierre deux coups avec ce programme : acquérir un immeuble à revenus et loger notre petite famille. Le RAP nous a permis de mettre 25% de mise de fonds à l'achat de cet immeuble à revenus. Merci au Courtier Vendirect pour ces judicieux conseils. »

M. Luc Graton, Mme Myriam Jobin et leur fils Mickael Graton-Jobin

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Aux Nouveaux Acheteurs

C’est finalement le moment!  Vous avez décidé d’acheter votre première maison!

Quelle belle nouvelle! Félicitations!

L’achat d’une première maison c’est une étape vraiment importante, mais qui peut vite tourner au cauchemar si on précipite trop les décisions sans être accompagné par les bonnes ressources.

Par où doit-on commencer?

On identifie nos besoins? On trouve un courtier immobilier? On obtient une préapprobation hypothécaire? On consulte un courtier hypothécaire ou un conseiller financier? On cherche la maison de nos rêves? On détermine nos critères de recherche?

Avant même de songer à trouver la maison de vos rêves, la première étape est primordiale. Et il s’agit de déterminer votre capacité d’emprunt, afin de vous éviter bien des déceptions.

En effet, vous aimeriez bien devenir propriétaire de la belle petite maison au toit bleu qui vous fait de l’œil depuis quelques mois?  Vous pensez que vous n’êtes pas en mesure d’acheter une demeure car votre crédit est entaché? Vous devez absolument améliorer votre cote de crédit, afin de pouvoir réaliser votre achat sans avoir besoin d’un endosseur. La première action que vous devez poser en vue d’améliorer votre crédit est sans contredit de rembourser vos dettes. En diminuant vos dettes, votre situation financière sera moins à risque lors de l’achat de votre maison.

L’étape subséquente, c’est d’accumuler une mise de fond. En effet, c’est le montant de votre mise de fond qui déterminera si vous devrez payer la prime d’assurance de la SCHL ou non. Considèrent que vous avez réussi à accumuler un montant représentation moins de 20% du prix d’achat de la propriété, vous devrez ajouter au montant du prêt une prime supplémentaire pour assurer votre prêt envers votre institution financière. Ainsi, il peut valoir la peine de remettre à un peu plus tard votre achat afin de vous laisser le temps d’accumuler une plus grande mise de fonds et d’améliorer votre situation financière.

Votre crédit est sans tache et vous avez votre mise de fond… merveilleux ! Alors, il est temps pour vous de déterminer votre capacité d’emprunt. Mais comment procède-t’on pour faire cette évaluation?

Tout d’abord, vous aurez besoin de votre bilan financier, c’est-à-dire qu’il sera nécessaire de mettre la main sur une multitude de documents. Par exemple, une preuve votre salaire, de vos liquidités et de tous vos emprunts. Ces preuves peuvent être un talon de chèque, un avis de cotisation gouvernemental, un relevé de compte ou tous autres documents émis par une autorité compétente. Ensuite, vous pourriez utiliser une calculatrice en ligne, consulter un conseiller financier ou ultimement un courtier hypothécaire qui saura vous fournir une préapprobation financière relatant le montant maximal qu’une institution financière pourrait vous prêter pour l’achat d’une propriété.

Une fois votre capacité d’emprunt connue, l’étape suivante serait de déterminer le montant nécessaire pour votre mise de fond considérant le type de propriété que vous désirez acquérir. Ainsi, une maison unifamiliale, un condo ou un duplex dont vous occuperiez un logement ne demandera que 5% de mise de fond. Par contre, les immeubles à revenus peuvent demander de 10% jusqu’à 35%, dépendant de votre situation financière et du nombre de portes que vous songez à acquérir. De là l’importance de vous assurer de la disponibilité de vos fonds rapidement.

Votre capacité d’emprunt et le montant de votre mise de fond sont deux éléments essentiels dans le processus. Ainsi vous vous éviter de grands désagréments, si la maison avec laquelle vous êtes tombés en amour, n’est pas à la portée de votre budget.

Ceci dit, tant qu’à se plonger dans les détails financiers aussi bien nous attardez tout de suite aux coûts additionnels qu’occasionnent l’achat d’une nouvelle maison. Évidemment, il y a des frais qui viennent s’ajouter à l’hypothèque et aux frais de déménagement dont il vaut mieux tenir compte dès le départ, si on ne veut pas faire face à de mauvaises surprises et se retrouver en mauvaise posture financière. Par exemple, saviez-vous qu’il y a des frais reliés à la transaction hypothécaire comme des frais d’inspection et le frais du notaire instrumentaire? Aviez-vous pensé à la taxe de mutation, à la taxe municipale et à la taxe scolaire?

Vous avez choisi de vous acheter une maison en copropriété plutôt qu’une maison unifamiliale? Avez-vous ajouté les frais mensuels de condo dans votre budget? Ces montants pourraient être plutôt salés, et influenceront peut-être votre choix d’une bâtisse versus une autre et/ou vous faire considérer plutôt l’achat d’une maison unifamiliale ou d’une maison jumelée.

Vous voyez… acheter une propriété n’est pas de tout repos! Et vous vous demandez toujours pourquoi vous auriez de besoin des services d’un courtier? Vous vous dites que vous êtes en mesure de faire toutes ces démarches par vous-mêmes? C’est tout à fait vrai, cependant votre courtier aura accès à des outils auxquelles vous n’aurez pas nécessairement accès. Votre courtier saura également vous dire si le prix demandé est juste et il saura vous guider et vous indiquer ce qu’il est important de regarder lors des visites. Et ses services sont gratuits… alors pourquoi hésitez à obtenir les services d’une personne défendants vos intérêts, lorsque le vendeur lui, a décidé d’engager à ses frais, un professionnel de l’immobilier pour défendre les siens? C’est un pensez-y bien !

Il devient encore plus important de s’adjoindre les services d’un courtier immobilier lorsque vous aurez trouvé la maison parfaite. En tant que professionnel, votre courtier s’occupera de vous expliquer les documents légaux et à rédiger une offre d’achat en votre faveur. Enfin, il a les connaissances et l’expérience afin de négocier pour vous le prix et les détails de l’achat telles que les conditions légales, les délais, et les détails d’une prise de possession qui seront à votre avantage.

Faire affaire avec un courtier c’est plus que simplement acheter une première maison sans soucis… c’est d’acheter en vous assurant d’être conseiller selon vos besoins et votre situation personnelle, tout en s’épargnant bien des soucis.

Vous avez encore des interrogations ?

Comme vous n’êtes surement pas un spécialiste de l’achat de propriété, il est normal que vous ne songiez pas à tous les points. Communiquer avec moi et je pourrai vous aider à voir clair dans toutes ces démarches à entreprendre, tout en vous aidant à établir un budget raisonnable et à prévoir toutes les dépenses que vous devrez défrayer pour réaliser votre rêve! Notez que j’aie énormément de connaissance et d’expérience, de ce fait, je saurai non seulement vous diriger dans vos recherches immobilières, mais je suis en mesure d’obtenir les réponses avec les experts de mon équipe dans chacun des domaines interreliés.

N’hésitez pas à me contacter, il me fera plaisir de répondre à toutes vos questions et de vous accompagner dans le processus d’achat.

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